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住宅ローンが残っている持ち家の財産分与について
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住宅ローンも財産分与の対象になるのか
婚姻後、住宅ローンを組んで新居を購入していたというような場合、
その不動産も離婚時の財産分与の対象となります。
購入したのは新居ではなく中古物件であるとか分譲マンションであるという場合ももちろん財産分与の対象です。
持ち家に関しては、
現時点における土地及び建物の査定額というプラスの部分と
住宅ローンの残高というマイナスの部分が出てきます。
その合計額が持ち家の価値となりますが、
多くの場合、合計額がマイナスのいわゆるオーバーローンの状態となります。
基本的には、持ち家を取得する側が今後のローンの支払いをしていくことになります。
住宅ローンが残っている持ち家の処理方法
住宅ローンが残っている場合の持ち家の財産分与の処理の仕方は、いくつか方法があります。
そのうちのどの方法を選択すべきか、本人限りでは正確に理解できないことがあります。
また、持ち家だけを考慮すればよいのではなく、他の資産も関わってくる話ですので、財産分与の対象となる資産全体を広く見渡す必要が出てきます。
どちらが債務者なのか、どちらも債務者なのか、一方が連帯保証人なのかという問題や、離婚後、どちらが住み続けるのか、それとも売却するのかという問題などが出てきます。
住宅ローン付き居住用不動産の財産分与の手順
（１）住宅ローンの内容を確認する
金融機関から定期的に送られてくる資料をもとに住宅ローンの残高を確認することとなります。
また、債務者が誰か確認しておきましょう。
（２）不動産登記簿を取得する
法務局で持ち家（土地も含む）の登記簿を取得しておきます。登記簿には所有名義や抵当権の内容が記載されています。
（３）不動産の価格を確認する
不動産業者に対し、査定書の作成を依頼します。場合によっては複数の査定書が必要となることもあります。
お住まいの地域によっては不動産業者を紹介することが可能です。
（４）不動産の査定価格と住宅ローンの残額のどちらが大きいかを確認する
査定額よりも住宅ローンの残高の方が大きい場合（オーバーローン状態）、基本的にその不動産には価値がないものとして扱われます。
他の資産がある場合には、マイナス分も考慮することがあります。
（５）不動産をどう処理するか話し合う
①今後の居住者等
・妻が住み続ける
・夫が住み続ける
・売却する
どちらかが住み続ける場合、
・同居しているケースでは、一方が退居するだけです。
・別居しているケースでは、自宅に住んでいる方が今後も住み続けるのであれば簡単ですが、自宅から出て生活している方が自宅に戻るケースは、現在の住居者の退居時期等が問題となります。
②ローンの支払方法
・不動産が夫名義で妻が住み続ける場合、基本的には妻が今後のローンを払うこととなります。
・妻が住みつつ夫が住宅ローンを負担するケースもありますが稀です。
住宅ローンの債務者が夫の場合には、妻に借り換えをしてもらうのが一番ですが、多くの場合、妻側に経済力がなくローンの審査が通りません。
③所有権の移転時期
離婚時だったり、ローンの完済時だったりします。
④不動産の売却時期
また、不動産を売却する場合、
・実際に売却してから離婚する
・売却見込額を設定した上で離婚する
・離婚を先行させ、売却代金を折半する合意をしておく
以上のとおり、ケースによって検討すべき事項が異なり、多岐に渡るうえ、他の資産との関係も考慮しなければなりません。そこで、最低でも弁護士に相談して法的に整理してもらう程度のことはしておきましょう。
検討すべき資産が多くて処理が複雑な事案では、本人限りでは処理しきれないケースもあります。
また、仕事や育児に追われて必要書類を取り寄せることができない場合には、弁護士に依頼してしまった方が話し合いが円滑に進みます。
